Les mises en chantier de nouveaux logements ralentissent au Canada — mais pas aussi vite que la croissance démographique. Au premier trimestre 2025, les constructeurs ont posé les fondations de plus de deux logements pour chaque habitant supplémentaire. Si cette tendance se maintient, la taille moyenne des ménages atteindra un niveau record à la baisse d’ici l’année prochaine. C’est bien loin de l’alarme lancée cette semaine par l’assureur hypothécaire d’État du Canada, qui affirme que les mises en chantier doivent tripler pour retrouver le niveau d’accessibilité de 2019… d’ici 2035. Ce qu’ils fument, ne tentez pas de le faire passer la frontière.
Les mises en chantier de nouveaux logements ont chuté de 10 % au premier trimestre
La construction de nouveaux logements ralentit au Canada, même si les décideurs politiques promettent de doubler le niveau de construction record. Environ 47 300 nouveaux logements ont commencé leur construction au premier trimestre 2025, en baisse de 10,5 % par rapport à l’année précédente. Il s’agit du trimestre le plus faible depuis le premier trimestre 2023, et 8,6 % en dessous de la moyenne trimestrielle des cinq années précédant 2020. Malgré des centaines de milliards de dollars de stimulus injectés par les décideurs et des mesures censées « réduire les formalités administratives », le rythme de construction ralentit.
Ce trimestre fait suite à 64 600 mises en chantier au quatrième trimestre, soit 3 % de plus qu’un an auparavant et 24,9 % au-dessus de la moyenne quinquennale d’avant 2020. Ce chiffre reste néanmoins inférieur au pic de construction que les décideurs promettent de doubler.
Voyons comment ce ralentissement de la construction se compare à la croissance démographique.
La croissance démographique canadienne est stable — voire nulle
Comme mentionné plus tôt cette semaine, la population canadienne n’a augmenté que de 22 100 personnes au premier trimestre — ce qui est considéré comme une stagnation, compte tenu de l’échelle de 41,1 millions d’habitants. Ce chiffre est 92,1 % inférieur à celui de l’année dernière, de sorte que la baisse des mises en chantier pourrait être moins problématique que beaucoup ne l’anticipent.
Cela fait suite aux 63 400 personnes ajoutées au quatrième trimestre de l’année dernière, soit 76,6 % de moins qu’un an auparavant — un ralentissement marqué, notamment après la croissance démographique record observée après la pandémie.
Le Canada a lancé 2 chantiers par habitant supplémentaire au premier trimestre
Il est facile de prévoir que la diminution des nouvelles mises en chantier pourrait ne pas être aussi problématique face au ralentissement de la croissance démographique. Les constructeurs canadiens ont commencé la construction d’un nouveau logement pour chaque habitant supplémentaire au premier trimestre 2025. Peut-être est-il plus parlant d’inverser ce chiffre : 2,35 nouveaux logements ont été mis en chantier pour chaque habitant supplémentaire au cours du trimestre. Cela fait suite à 1,02 logement par habitant au quatrième trimestre, ce qui représente une avancée significative dans la réduction du déficit de logements dont on entend tant parler.
Nous savons que le ralentissement de la croissance démographique est un phénomène récent. Il a débuté l’année dernière à mesure que la demande s’est tassée, et les décideurs ont promis de stabiliser la population jusqu’en 2026. Depuis 2020, le Canada a ajouté 2,82 habitants par logement mis en chantier — soit 0,35 logement par habitant. Ce retournement récent prendra du temps pour ramener le ratio à un niveau sain, mais quel est ce niveau ?
Le Canada sera le meilleur fournisseur de logements jamais enregistré si cette tendance se maintient
Le ménage canadien moyen comptait 2,5 personnes en 2021, légèrement plus que les 2,4 de 2016, mais cohérent avec les 2,5 relevés en 2011 et en 2006. Le ratio actuel est loin des 4,3 personnes par logement en 1941, mais ce n’est pas une crise multigénérationnelle créée par quelques mauvaises années de politique.
Si le ratio mises en chantier/croissance démographique du premier trimestre se maintenait, le Canada retrouverait la taille moyenne des ménages à long terme d’ici la fin de cette année. Si la population reste stable jusqu’en 2026 conformément aux engagements pris, le ratio serait le plus bas jamais enregistré au Canada. Cela signifie-t-il qu’une vague de logements abordables est en chemin ? Pas vraiment.
Le gouvernement du Canada a promis de doubler le rythme annuel record de construction. Comme les acheteurs sont exclus du marché, il cherche à offrir des subventions aux institutions et à attirer des capitaux étrangers pour atteindre cet objectif. Un nouveau rapport de la SCHL estime que la construction de 450 000 logements par an permettrait de retrouver le niveau d’accessibilité de 2019 d’ici 2035.
Pour mettre ce chiffre en perspective : il faudrait construire 9 fois plus de logements que ce qui a été mis en chantier au premier trimestre. Il faudrait bâtir 6 logements par habitant d’ici l’année prochaine. Si l’on maintient cet effort jusqu’en 2035, acheter un logement nécessitera la même part mensuelle du salaire d’un ménage qu’en 2019. Dix ans d’effort pour revenir six ans en arrière.
Comment est-ce logique ? Comme l’ont souligné certains professionnels de la finance et de l’immobilier parmi les plus sérieux et les plus honnêtes — ça ne l’est pas. Comme l’indiquent les notes internes de la SCHL, contrairement à leurs déclarations publiques, construire davantage nécessite des prix immobiliers plus élevés.
L’offre et la demande sapées par des politiques gouvernementales visant à soutenir les prix immobiliers
Les concepts d’offre et de demande ne s’appliquent pas seulement aux logements finis, mais à tous les éléments du processus : terrains, main-d’œuvre, matériaux, etc. Une demande plus forte entraîne une hausse des prix, et des coûts d’intrants plus élevés se traduisent par des coûts finaux plus élevés.
L’offre seule n’a jamais généré de baisse des prix. L’année dernière, le taux d’inoccupation des logements locatifs dans le Grand Toronto a nettement dépassé son niveau de 2019. Un an plus tard, les prix n’ont baissé que de 2,2 % — alors même que le taux d’inoccupation a augmenté de 34 % sur la même période. Un phénomène similaire s’observe dans les ventes de logements, où des niveaux records de ventes basses dans la même région n’ont entraîné que de légères baisses de prix.
En économie, la relation entre l’offre, la demande et le prix suppose le ceteris paribus — c’est-à-dire « toutes choses égales par ailleurs ». Cela signifie que rien ne change et que le pouvoir est équilibré. L’introduction de stimulus soutenus par l’État, la prise en charge des risques par les contribuables et l’essor des propriétaires institutionnels jouent tous un rôle dans le déplacement du pouvoir en faveur de ces derniers.
Examinons les rapports de force en jeu. Un acheteur ou un locataire a besoin d’un logement. L’un peut se substituer à l’autre, mais dans les deux cas, ils ont besoin d’un abri. C’est simple.
Les propriétaires traditionnels avaient besoin de louer leurs logements vacants et de maintenir un flux de trésorerie sain. Un mois de vacance signifiait payer de sa poche, et davantage de vacances augmentait le risque de ne pas trouver de locataire. Dans cette situation, le rapport de force était à peu près équilibré.
Les propriétaires traditionnels sont désormais remplacés par des propriétaires institutionnels et de grands promoteurs immobiliers. Ceux-ci bénéficient de prêts subventionnés par les contribuables, le public en assume les risques, et ils subissent peu de pression à la baisse. Un logement vacant ou une maison invendue pour l’une de ces entreprises sélectionnées ne représente pas un risque, de sorte qu’elles n’ont aucune urgence à baisser les prix. L’offre accrue n’est pas présentée ceteris paribus, mais toute pression négative a été atténuée par vos propres impôts.
Encore une fois, l’offre seule n’exerce pas de pression à la baisse sur les prix — c’est l’équilibre des risques qui compte. Si l’excédent peut être résorbé simplement en faisant pression sur les décideurs pour qu’ils augmentent l’immigration ou assouplissent les restrictions afin de stimuler la croissance démographique, la pression à la baisse sur les prix est rare. Dans ce cas, seul un choc économique et une récession constituent la dernière force capable de rétablir l’équilibre.
