Alors que les appartements familiaux sont pris d’assaut face à la flambée des prix de l’immobilier, certaines municipalités australiennes envisagent d’imposer des quotas pour forcer la construction de logements plus grands.
Une famille contrainte de bricoler faute d’espace
Quand Matthew Henderson et Jacqui Nissim, un couple de Sydney, ont réalisé que leur appartement de deux chambres devenait trop petit pour leur famille, ils ont dû faire preuve d’ingéniosité. Face aux prix inabordables des maisons individuelles à Randwick, quartier prisé de l’est de la ville, ils ont préféré rénover leur véranda plutôt que de déménager.
Henderson explique qu’il leur a fallu trouver une solution créative pour aménager une troisième chambre flexible, faute de quoi ils auraient dû s’éloigner du quartier, s’éloignant du même coup de leurs emplois, de leur travail et des écoles de leurs enfants. Le compromis a donc consisté à rester sur place tout en créant cet espace supplémentaire.
Selon le couple, d’autres familles du quartier ayant, comme eux, deux enfants scolarisés, envisageraient des solutions similaires — certaines habitant au dernier étage cherchant même à racheter l’espace des combles auprès de la copropriété pour agrandir leur logement.
Nissim souligne que ce manque de logements adaptés pèse jusque sur les effectifs scolaires du quartier, les familles en pleine croissance étant contraintes de partir ailleurs pour trouver une troisième chambre. Elle y voit une vision à court terme des pouvoirs publics, incapables de anticiper ce à quoi les villes doivent ressembler pour rester vivantes et diversifiées.
Des appartements familiaux quasiment introuvables
À mesure que les maisons individuelles deviennent hors de prix dans les grandes villes australiennes, les appartements de trois chambres sont devenus une option de repli très recherchée pour les familles qui ont besoin de plus d’espace tout en voulant rester dans leur quartier. Le problème, c’est que ce type de logement reste extrêmement rare.
Une offre famélique
Tim Reardon, économiste en chef de la Housing Industry Association, explique que les grands appartements existants sont le plus souvent des biens de luxe destinés à des couples plus âgés ou à des familles en phase de réduction d’espace, disposant généralement de moyens financiers confortables. Il note avec une pointe d’ironie que lorsqu’un promoteur construit exceptionnellement autre chose qu’un logement d’une ou deux chambres, on appelle généralement cela un « penthouse ». Selon lui, il devrait exister un véritable marché du logement dense orienté vers les familles — appartements ou maisons de ville — mais ce segment souffre d’une pénurie aiguë, à l’image d’ailleurs de l’ensemble du marché du logement australien, touché par un manque chronique dans toutes les catégories et dans toutes les régions.
Cette demande pour des logements familiaux plus grands n’est qu’une facette supplémentaire de la crise du logement australienne, portée par une sous-offre chronique qui pèse lourdement sur les jeunes générations. Le problème est particulièrement aigu dans les grandes métropoles du pays, dont plusieurs sont aujourd’hui moins abordables que Londres ou New York.
Les données de PropTrack montrent que la disponibilité des grands logements s’est encore réduite en Australie, le nombre déjà limité d’annonces pour des appartements de trois chambres ayant chuté de 8 % sur les douze derniers mois. Lorsqu’un tel bien est mis en vente, il trouve preneur presque instantanément.
Gautier Lam, agent immobilier dans l’ouest de Sydney, confirme que ces appartements sont si demandés qu’une cinquantaine à une soixantaine d’acheteurs potentiels les visitent généralement dès leur mise sur le marché. Il explique que de nombreux ménages souhaitant passer d’un appartement à une maison de ville ou une maison individuelle trouvent ces options bien trop coûteuses, et se tournent donc vers le meilleur compromis disponible : l’appartement de trois chambres — dont la pénurie ne fait, précisément, qu’aggraver le problème.
Cette forte demande a fait grimper les prix des appartements de trois chambres de plus de 11 % à Sydney sur la dernière année budgétaire, selon les données de Domain — soit plus du double de la hausse enregistrée pour les logements d’une ou deux chambres.
« Élever ses enfants dans un appartement parisien, c’est normal »
L’une des principales raisons expliquant la rareté des appartements familiaux tient à la rentabilité : il est tout simplement plus profitable, pour les promoteurs, de construire des petites surfaces que des logements spacieux adaptés aux familles.
À Adelaide, ville confrontée à une pénurie de logements sévère, un appartement type d’une chambre se vend un peu plus de 460 000 dollars australiens, et un deux-pièces autour de 565 000 dollars. Un trois-pièces, lui, se négocie à 765 000 dollars selon les prix médians calculés par Domain — un montant nettement inférieur à ce qu’un promoteur pourrait obtenir en vendant séparément l’équivalent en petits logements, même en tenant compte du coût des équipements individuels (cuisines, etc.) que chacun nécessite.
Si les économistes du secteur du logement s’attendent à ce que cette demande finisse, à terme, par convaincre les promoteurs de construire davantage de grands appartements, le délai pourrait s’avérer très long. Les spécialistes évoquent des raisons à la fois culturelles et géographiques pour expliquer le retard du marché australien par rapport à des pays comparables : les villes du pays ont pu s’étendre horizontalement pour répondre à l’appétit des ménages pour les maisons avec jardin, une option bien plus rare dans des métropoles à la tradition d’habitat vertical plus ancienne, comme Paris.
Patrick Joseph, spécialiste britannique de l’immobilier qui accompagne des acheteurs souhaitant investir en France, observe que Londres et Paris proposent une offre d’appartements familiaux bien plus large que les villes australiennes. Selon lui, les maisons individuelles sont quasiment inexistantes dans la capitale française, ce qui fait du grand appartement le logement de référence pour les familles. Il précise toutefois qu’élever des enfants dans un appartement parisien suppose d’accepter un mode de vie urbain, minimaliste et souvent trépidant, alors qu’en Australie, la préférence culturelle pour la maison individuelle, combinée à une plus grande disponibilité du foncier, a longtemps maintenu le grand appartement dans une niche marginale.
« Bâtir des communautés ensemble »
À Sydney, Henderson estime que ce manque de logements adaptés et abordables découle directement de politiques qui traitent l’immobilier comme un simple placement financier plutôt que comme un lieu de vie. Selon lui, rien ne changera concrètement pour les ménages sans réformes économiques structurelles, notamment sur la fiscalité liée à l’investissement locatif et aux plus-values immobilières.
Le marché du logement australien, devenu inabordable pour une large partie de la population, est d’ailleurs souvent relié à la décision prise à l’époque du gouvernement Howard de diviser par deux le taux d’imposition sur les plus-values, rendant les logements encore plus attractifs pour les investisseurs, qui ont également largement profité des règles fiscales favorables entourant l’endettement locatif. Plusieurs gouvernements, tant au niveau des États qu’au niveau fédéral, ont par ailleurs échoué à anticiper les pénuries d’offre.
Si certains défenseurs du logement proposent que les gouvernements des États imposent aux promoteurs la construction de plus grands appartements, ces derniers restent réticents à l’idée, de peur de ralentir la construction de nouveaux logements en pleine crise. En l’absence d’action à l’échelle des États, certaines municipalités ont pris les devants en imposant elles-mêmes des quotas de logements familiaux plus vastes.
C’est le cas à Strathfield, dans la banlieue de Sydney, où le maire John-Paul Baladi explique que les nouveaux projets résidentiels comportant dix logements ou plus devront bientôt réserver jusqu’à 20 % de leurs appartements à des trois-chambres. Plusieurs autres municipalités de Sydney, dont Canada Bay, envisagent ou ont déjà mis en place des mesures similaires.
Baladi souligne que sa commune dispose d’excellentes écoles et qu’il ne souhaite pas voir les familles quitter cette communauté profondément orientée vers elles. Selon lui, une famille qui ne peut pas se permettre d’acheter une maison à Strathfield devrait tout de même pouvoir opter pour un appartement réellement pensé pour son mode de vie. Il insiste enfin sur l’importance d’un véritable partenariat avec les promoteurs, pour construire des communautés avec les habitants plutôt que de leur imposer un développement urbain déconnecté de leurs besoins.
